都更法案一般性通过：单幢先试，引入强制仲裁

都更法案

立法会全体会议昨日经过3个多小时讨论，出席的30名议员一致赞成一般性通过《都市更新法律制度》法案。

行政法务司司长张永春表示，法案以推动单幢楼重建为基础，是否重建视乎业权人意愿，并已放弃“强征、强购”，改为引入强制仲裁。讨论时多名议员关注法案是否能有效推动都市更新、政府的角色、为何都更以单幢楼宇为目标而非片区，以及私人财产保障等。

单幢先试奠基础

张永春回应时承认法案跟2019年的咨询内容、居民心目中的都更有落差。透过法案令澳门旧城区焕然一新，并非一下子可以做到，现以单幢楼重建为基础，运行一段时间再针对遇到的问题制订制度，为片区发展奠定基础。

张永春强调，是否启动重建、重建是否成功视乎业权人意愿，政府也不是袖手旁观、不问不理，透过法案建立制度，难推动的项目则可透过都更公司促成，或协助寻找专业公司促成重建。

对于咨询文件提出“为便于解决业权整合问题，有必要建立征购制度以解决都市更新执行主体在已经取得最低业权百分比，但穷尽所有方式亦未能取得余下业权份额时，透过征购制度作为最后的介入手段，让都市更新执行主体能够取得余下未达成共识的业权”的建议，张永春解释，法案已不再是政府强制收购的概念，经深入分析这存在逻辑和操作问题。回归以来楼价虽有波动，但整体仍是上行，强制收购不同意重建的业权人单位，不单由有楼变无楼，对业权人来说可能都是平卖。

保障弱势再讨论

现在法案提出强制参与仲裁，即使不同意重建都要参与，并要承担重建费，否则最后有可能透过司法变卖单位来支付，做了抵押的银行享有优先受偿权；重建期间的居住问题，由同意者负责解决。虽然不是自愿重建，但最终楼宇增值，如不想楼换楼，业主之间也可自行商讨现金收购。

他亦提到，政府正在P地段兴建2,800个暂住房，冀在2024年中建成，符合条件受都更影响的业主都可申请，包括非都更公司主导的项目都可受惠，之后会细化执行条款。

有议员担心重建过程中如何保障弱势利益，认为应由公共部门把关，张永春回应可在细则性审议时讨论。

放宽业权百分比

法案提出楼宇重建业权百分比以楼龄作划分标准，满30年但未满40年的旧楼，强制参与重建程序的最低业权百分比为85%；满40年的旧楼，最低门槛80%；楼宇属残破或危害公共卫生及人身安全而被主管实体命令拆卸，须取得60%的业权人同意。

第一条标准也较2019年咨询宽松，由须九成业权同意降至八成五，张永春解释，满30年到40年楼龄的旧楼有1,956幢，当中过半少于10个单位，如九成业权同意才可重建，则一人不同意已无法推动。

张司：可作片区发展少之又少

张永春

张永春承认，按现行法律规定，已无法划出“都更区”准予放高，不可突破历史城区规限。澳门可做“片区”式发展的地方已少之又少。

由“旧区重整”法案到“都更”法案推出，时逾15年。昨日有议员批评新法案雷声大雨点小，现由都更回到推动逐幢旧楼重建，浪费澳门人时间，又提出应准许放高，以鼓励重建。不少议员也认为法案要增加维修、保育内容，以“片区”式发展。

张永春回应时指出，《旧区重整法律制度》2011年交到立法会讨论，因要配合“文遗法”、“土地法”和“城规法”而撤回。两部法案的最大区别，是前者划出“都更区”后，赋予“都更区”利益，一是放高，二是有更多手段“逼佢（业主）走”。

新法案完全放弃这种思维，“城规法”和“文遗法”已有限制楼高规则，做不到属都更区便放高；是否重建则视乎业权人意愿，如果全体业主愿意毋须动用法律，如此大费周章因无法齐集所有业权，举例“善丰”重建过程很多“苦水”，亦承担了不应承担的法律风险。

他亦提到，澳门可做“片区”式发展的地方少之又少，除了祐汉七群楼，暂未找到其他地方。称“点解大家想片区呢？因为并埋一齐，可以放高。但系，澳门大部分旧楼集中在历史城区，按现时历史城规高度已‘去晒顶’，如果严格按照规定，有些还要更低，又如何片区式发展？”

他提出，如何定义“片区”？受旧区重整影响人士的利益是否公共利益？片区涉及多幢楼宇，中间私家地、批租地的利益又如何平衡？指法案设计时并无排斥多幢楼联合合法化发展，只是以业权人意愿为主导。至于维修、保育内容也已有相关法律规定，故不在法案中重复。

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